torstai 10. maaliskuuta 2016

Pääomavastikkeiden kirjanpitokäsittely on asuntosijoittajalle tärkeä asia

On se aika vuodesta, kun asuntosijoittajat valmistautuvat varsinaisiin yhtiökokouksiin. Yksi asuntosijoittajan kannalta keskeinen asia on pääomavastikkeiden kirjanpitokäsittely.

Osakeyhtiölain mukaan ”Yhtiön toiminnan tarkoituksena on tuottaa voittoa osakkeenomistajille, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.” Asunto-osakeyhtiön osalta tilanne on toinen. Sen tavoitteena on nollatulos. Tämä johtuu puhtaasti verotuksellisista syistä. Asunto-osakeyhtiölle koituu veroseuraamuksia luonnollisesti vain, jos tilikauden tulos on voitollinen.

Asunto-osakeyhtiön osakkaiden maksamat pääoma- eli rahoitusvastikkeet voidaan yhtiön kirjanpidossa joko 1) rahastoida tai 2) tulouttaa. Rahastointi tarkoittaa sitä, että osakkailta perittyjä suorituksia ei käsitellä vastiketuloina tuloslaskelmassa, vaan osakkaiden suorittamina pääomasijoituksina. Näin ollen rahastoidut suoritukset ovat verovapaata tuloa yhtiölle. Tuloutettaessa osakassuoritukset kirjataan tulona tuloslaskelmaan, jolloin ne ovat yhtiölle veronalaista tuloa. Tämä ei ole kuitenkaan mikään ongelma, kunhan tuloksentasauskeinoin (poistot, asuintalovaraus jne.) päästään nollatulokseen.

Asunto-osakeyhtiön asukasosakkaalle rahastoinnilla tai tuloutuksella ei ole merkitystä. Sen sijaan sijoittajaosakkaalle kirjanpitokäsittelyllä on suuri merkitys. Sijoittajaosakas saa nimittäin vähentää saamastaan vuokratulosta pääomavastikkeet, jotka yhtiö on tulouttanut. Tämä luonnollisesti vaikuttaa merkittävästi sijoittajaosakkaan nettotuottoon.

Verokarhun kotisivulta lainattua: "Vastikkeiden vähennysoikeus riippuu siitä, miten vastikkeet on käsitelty taloyhtiön kirjanpidossa. Tämän tiedon saat isännöitsijältä. Jos korjaus- tai rahoitusvastike on taloyhtiön kirjanpidossa merkitty tuloksi eli tuloutettu, vastikkeen saa vähentää vuokratuloista maksuvuonna. Sen sijaan rahastoituja vastikkeita ei voi vähentää vuokratulosta, vaan ne lisätään huoneiston hankintamenoon ja otetaan huomioon aikanaan luovutusvoitto- tai luovutustappiolaskelmalla."

Suosittu ja looginen vaihtoehto on lainaosuussuoritusten rahastointi ja pääomavastikkeiden tuloutus. Pääsääntöisesti lainaosuussuorituksia (= velkaosuus maksetaan ”könttänä”) tekevät vain asukasosakkaat.

Asuntosijoittaja voi kuitenkin olla ongelmissa, jos taloyhtiössä on pääasiassa (ikääntyneitä) asukasosakkaita, jotka eivät ymmärrä näistä asioista höykäsen pöläystä. Pätevä isännöitsijä osannee selittää ymmärrettävästi asukasosakkaille, miksi pääomavastikkeet tulisi tulouttaa, vaikkei näin olisi aiemmin tehtykään. Lienee selvää, että asukasosakkaat haluavat pitää myös sijoittaja-osakkaat tyytyväisinä.

Kotiläksy: Pääomavastikkeet kannattaa ehdottomasti vaatia tuloutettavaksi, koska se tuo selvää etua sijoittajaosakkaille, eikä se toisaalta ole millään tavalla pois asukasosakkailta. Kyse on kirjanpidollisesta muotoseikasta.

Ei kommentteja:

Lähetä kommentti