On se aika vuodesta, kun asuntosijoittajat valmistautuvat
varsinaisiin yhtiökokouksiin. Yksi asuntosijoittajan kannalta
keskeinen asia on pääomavastikkeiden kirjanpitokäsittely.
Osakeyhtiölain mukaan ”Yhtiön toiminnan tarkoituksena on
tuottaa voittoa osakkeenomistajille, jollei yhtiöjärjestyksessä
määrätä toisin.” Asunto-osakeyhtiön osalta tilanne on toinen.
Sen tavoitteena on nollatulos. Tämä johtuu puhtaasti
verotuksellisista syistä. Asunto-osakeyhtiölle koituu
veroseuraamuksia luonnollisesti vain, jos tilikauden tulos on
voitollinen.
Asunto-osakeyhtiön osakkaiden maksamat pääoma- eli rahoitusvastikkeet voidaan yhtiön
kirjanpidossa joko 1) rahastoida tai 2) tulouttaa. Rahastointi
tarkoittaa sitä, että osakkailta perittyjä suorituksia ei
käsitellä vastiketuloina tuloslaskelmassa, vaan osakkaiden
suorittamina pääomasijoituksina. Näin ollen rahastoidut
suoritukset ovat verovapaata tuloa yhtiölle. Tuloutettaessa
osakassuoritukset kirjataan tulona tuloslaskelmaan, jolloin ne ovat
yhtiölle veronalaista tuloa. Tämä ei ole kuitenkaan mikään
ongelma, kunhan tuloksentasauskeinoin (poistot, asuintalovaraus jne.)
päästään nollatulokseen.
Asunto-osakeyhtiön asukasosakkaalle rahastoinnilla tai
tuloutuksella ei ole merkitystä. Sen sijaan sijoittajaosakkaalle
kirjanpitokäsittelyllä on suuri merkitys. Sijoittajaosakas saa
nimittäin vähentää saamastaan vuokratulosta pääomavastikkeet,
jotka yhtiö on tulouttanut. Tämä luonnollisesti vaikuttaa
merkittävästi sijoittajaosakkaan nettotuottoon.
Verokarhun kotisivulta lainattua: "Vastikkeiden vähennysoikeus riippuu siitä, miten vastikkeet on käsitelty taloyhtiön kirjanpidossa. Tämän tiedon saat isännöitsijältä. Jos korjaus- tai rahoitusvastike on taloyhtiön kirjanpidossa merkitty tuloksi eli tuloutettu, vastikkeen saa vähentää vuokratuloista maksuvuonna. Sen sijaan rahastoituja vastikkeita ei voi vähentää vuokratulosta, vaan ne lisätään huoneiston hankintamenoon ja otetaan huomioon aikanaan luovutusvoitto- tai luovutustappiolaskelmalla."
Suosittu ja looginen vaihtoehto on lainaosuussuoritusten
rahastointi ja pääomavastikkeiden tuloutus. Pääsääntöisesti
lainaosuussuorituksia (= velkaosuus maksetaan ”könttänä”)
tekevät vain asukasosakkaat.
Asuntosijoittaja voi kuitenkin olla ongelmissa, jos taloyhtiössä on pääasiassa (ikääntyneitä) asukasosakkaita, jotka eivät ymmärrä näistä asioista höykäsen pöläystä. Pätevä isännöitsijä osannee selittää ymmärrettävästi asukasosakkaille, miksi pääomavastikkeet tulisi tulouttaa, vaikkei näin olisi aiemmin tehtykään. Lienee selvää, että asukasosakkaat haluavat pitää myös sijoittaja-osakkaat tyytyväisinä.
Kotiläksy: Pääomavastikkeet kannattaa ehdottomasti vaatia tuloutettavaksi, koska se tuo selvää etua sijoittajaosakkaille, eikä se toisaalta ole millään tavalla pois asukasosakkailta. Kyse on kirjanpidollisesta muotoseikasta.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti