keskiviikko 30. maaliskuuta 2016

Asuntosijoittamisen kultaiset säännöt - Osa 1



















1. Osta uudehkoja yksiöitä Oulun, Helsingin, Turun tai Jyväskylän lähiöistä tai keskustoista. Pääsääntöisesti voit unohtaa kaikki ennen vuotta 1994 valmistuneet rakennukset, joihin ei ole vielä tehty linjasaneerausta (LVIS). Sen kustannukset voivat nimittäin nousta yllättävän korkeiksi vuoden alusta voimaan astuneen asbestiasetuksen vuoksi.

2. Valitse vain sellaisia taloyhtöitä, jotka tulouttavat pääomavastikkeen. Tällöin pääomavastike on kokonaisuudessaan verovähennyskelpoinen ja asuntosijoittajan nettotuotto jää selvästi korkeammaksi. Lue lisää täältä.

3. Varmista, että taloyhtiön isännöitsijänä toimii maineikkaan isännöintitoimiston pätevöitynyt isännöitsijä. Sama koskee huoltoliikettä. Ja ei ole lainkaan pahitteeksi, jos isännöitsijä, isännöintitoimisto ja/tai huoltoliike omistavat myös taloyhtiön osakkeita.

4. Taloyhtiön pitäisi olla suhteellisen suuri (>1 000 m2). Suurissa taloyhtiöissä hoitovastiketaso ja perusparannuskulut ovat lähes poikkeuksetta alhaisempia kuin pienemmissä taloyhtiöissä. Lisäksi ”leveämmät hartiat” auttavat yllättävissä ongelmiatilanteissa, koska kulujen maksajia on enemmän.

5. Kassanvirran pitää olla realistisesti arvioidulla vuokratuotolla ja hieman yläkanttiin arvioidulla remonttivaralla laskettuna posiitivinen, ts. vuokratulo kattaa kaikki kulut (hoitovastike, pääomavastike jne.) ja rahaa virtaa vielä hieman kassaankin. Poikkeuksen tähän sääntöön voivat muodostaa tiettyjen ”arvoalueiden” asunnot, joiden arvon voidaan lähes pomminvarmasti olettaa nousevan reilusti. Kassassa pitää toki näissä tapauksissa olla puskuria.

6. Vuokratuoton pitäisi olla n. 5-7 %. Tätä voidaan pitää hyvänä tasona uudehkoissa asunnoissa. Käytä seuraavaa laskukaavaa: 12 * (vuokra - hoitovastike) / (hinta + remonttivara + varainsiirtovero 2 %) * 100. 

Ei kommentteja:

Lähetä kommentti