torstai 10. joulukuuta 2015

Ylihintaisen yksiön tarjouskisa Jyväskylässä

Lueskelin juuri Osta, vuokraa, vaurastu -blogista viimeisimmän kirjoituksen liittyen Jyväskylässä myynnissä olleeseen yksiöön. Kirjoituksessa ei mainita talon rakennusvuotta, mutta kyseessä on joka tapauksessa vanha murju. Jos oletetaan, että hoitovastike on vaikkapa 90 EUR/kk, vuokratuotto kirjoittajien tarjoushinnalla ja heidän olettamalla vuokralla (535 EUR/kk) olisi ilman mitään remppakuluja (ja mahdollisia rahoituskuluja) vain 5,88 %.

Olen täysin eri mieltä kirjoittajien kanssa siitä, että kyseessä oli "sijoitusasunnoksi erinomaisesti sopiva kohde". Mainitulle tuottotasolle pääsee myös uuden karheissa kohteissa, ja niissä remppa-kulut ovat minimaalisia. Käsillä olevan kohteen sijainti on annettujen tietojen perusteella erinomainen, mutta vuodessa on edelleen 12 kuukautta, ja edes 100-prosenttinen käyttöaste seuraavat kymmenen vuotta eivät tee ko. kohteesta vakavasti otettavaa.

Jyväskylän "hypettäminen" erinomaisena sijoituskaupunkina näyttäisi aiheuttavan sekoilua kokeneidenkin sijoittajien keskuudessa. Hypetys on selvästikin johtanut yksiömarkkinoiden ylikuumentumiseen Jyväskylässä.

In sum, Donald Trump would NOT approve!

keskiviikko 2. joulukuuta 2015

Malagan lämmössä















Lensimme juuri Malagaan "talvehtimaan" pariksi kuukaudeksi. Tulen kuitenkin päivittelemään blogiani suhteellisen säännöllisesti.

tiistai 24. marraskuuta 2015

Asunnon reaaliarvon nousu

Edellinen blogikirjoitukseni sai aikaiseksi keskustelua Facebookissa. Kirjoituksessani ei viitattu sijoitusasunnon reaaliarvon muutokseen. Reaalinen muutos tarkoittaa siis arvon muutosta, josta on poistettu inflaation vaikutus. Oletetaan, että reaalinen muutos olisi samaisessa esimerkissä 1,2 %/v. Yleensä asuntosijoittajat ostavat asuntonsa hieman halvemmalla kuin perheenäidit, joten 1,2 %:n vuosinousu reaaliarvossa lienee varsin realistinen. Tässäkin laskelmassa asuntosijoittajalle olisi tulossa mukava "extra" vuokratuoton päälle.

sunnuntai 22. marraskuuta 2015

Sijoitusasunnon arvon nousu

Yleensä asuntosijoittajat panostavat siihen, että vuokratuotto on riittävällä tasolla. Sijoitusasunnon arvon nousu tulee ikään kuin "kaupan päällisenä". Löysin netistä palvelun, joka antaa arvioita hintakehityksestä eri postinumeroalueilla. Palvelu perustuu tilastokeskuksen hintadataan.

Siirsin hiiren eräälle postinumeroalueelle, jossa minulla on kolme sijoitusasuntoa - tai tarkkaan ottaen kolmannen asunnon kauppa viimeistellään ensi viikolla, koska osakekirja on edelleen matkalla Etelästä Pohjoiseen. Kaikki kolme kauppaa on tehty pitkän tinkaamisen jälkeen ja ostohinnat olivat mielestäni varsin edullisia.

Asunnoissa on pitkäaikaiset vuokralaiset, mutta unohdetaan tyystin vuokratuotot tällä kertaa.

Kaikki kolme asuntoa ovat noin vuoden vanhoja yksiöitä. Kalleimman ostohinta oli 76 500 EUR + autopaikkaosake 3 500 EUR eli yhteensä 80 000 EUR. Kaksi muuta olivat 76 500 EUR ja 75 000 EUR ilman autopaikkaosakkeita. Otetaan esimerkkilaskelmaan ensin mainittu, kun sattuu olemaan tasaluku.

Kyseisen postinumeroalueen hintakehitystrendiksi (2016) kerrotaan 2,48 %/v. Oletetaan, että kehitys jatkuisi tällaisena seuraavat kymmenen vuotta ja että autopaikkaosakkeen hintakehitys olisi sama kuin asunto-osakkeen. Alla olevan kuvion punaisen viivan voitte jättää huomioimatta, sillä asunnon arvon noususta maksetaan veroa luovutusvoittona. Jos ko. trendi pitää paikkansa, mistään pienestä "kaupan päällisestä" ei ole kyse. Asunnon arvo olisi kymmenen vuoden kuluttua 102 207,12 euroa eli arvo olisi noussut 22 207,12 euroa. Tästä summasta maksetaan sitten veroa 30 % tai mikä ikinä onkin veroprosentti kymmenen vuoden kuluttua. Vertailun vuoksi mainittakoon, että Oulun keskustan (90100) hintakehitystrendi on 4,92 %/v ja Oulunsalon kotipostinumeroni 0,88 %/v.



Asunnon vuokraushakemus Oulun seudulta (nettilomake)

Lomake löytyy täältä.

Pari uutuusläpyskää


Postilaatikkoon kolahti perjantaina pari uutuusjulkaisua, nimittäin Hyvä Vuokrasuhde ja Vuokrakodin huolto-opas. Jälkimmäisen ostin vuokralaisilleni "joululahjaksi". Vuokrakodin huolto-opas on Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenalennuksenkin jälkeen hieman ylihintainen (9,50 EUR), sillä lehtisen painatuskustannukset lienevät minimaaliset.

Hyvä Vuokrasuhde on kompakti tietopaketti asunnon vuokraamiseen liittyvistä asioista. Odotin tosin kattavampaa pakettia viittauksilla KKO:n keskeisimpiin päätöksiin, mutta teoksesta on helppo tarkastaa kaikki keskeisimmät faktat.

PS. Suomen vuokranantajat ry:n jäsenyys on ehdottomasti asuntosijoittajan hyödyllisin "apuvälinesijoitus". Lue lisää täältä.

keskiviikko 18. marraskuuta 2015

Koskelan huutokauppakohteen hinta nousi pilviin

Mainitsin aiemmassa kirjoituksessani Oulun seudun ulosottoviraston huutokauppaamasta asunnosta Koskelassa. Myyntihinta nousi lopulta käsittämättömän korkeaksi eli 89 700 euroon. Tähän tulee päälle vielä n. 5 000 euron vastikerästit ja muun muassa asunnon kylpyhuone pitää rempata ennen vuokrausta. Ostohinnan lisäksi maksetaan toki myös 2 %:n varainsiirtovero.

Ollaan optimistia ja oletetaan, että kämppä saadaan rempattua vuokrauskuntoon 15 000 eurolla. Vuokratuottolaskelman ulkopuolelle jäisi siis yhteensä 20 000 euroa miinusta.

Ei oteta vuokratuottolaskelmassa huomioon rahoituskuluja, eikä sitä, että huoneisto on vähintään yhden kuukauden tyhjillään remontin vuoksi. Vuokraksi oletetaan vaikkapa 650 EUR/kk ja remontointikuluksi (siis muut kuin heti tehtävät) vaikkapa 200 EUR/v. Hoitovastike on isänn.todistuksen mukaan 264,55 EUR.

Vuokratuotto olisi tällöin vain n. 5 %, jos vuokrausaste olisi 100 % eli vuokralainen asuu ja maksaa vuokraa 12 kk vuodessa. Ja vastikerästeihin ja välittömiin remppoihin paloi jo 20 000 EUR. Eihän tässä "sijoituksessa" ole päätä eikä häntää. Tuottolaskelman olisi voinut tehdä myös niin, että olisi pilkkonut kaikki remonttikulut vaikkapa seuraavalle viidelle vuodelle ja vastikerästin olisi voinut lisätä laskelman hankintahintaan, mutta johtopäätös ei muutu miksikään. Kyseinen "sijoitus" tulee tuottamaan vain ja ainoastaan persnettoa.

sunnuntai 15. marraskuuta 2015

Asuinhuoneiston tavanomainen kuluminen

Asuinhuoneiston kuluminen sekä materiaaleille ja laitteille aiheutuneet vahingot voivat pahimmillaan johtaa käräjillä käsiteltävään riita-asiaan. Jotta sekä lompakkoa että psyykettä rassaavalta käräjöinniltä vältyttäisiin, Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Isännöintiliitto, Suomen Kiinteistöliitto ry, Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto ry, Suomen Vuokranantajat ry ja Vuokralaiset VKL ry ovat laatineet ohjeet asunhuoneiston tavanomaisesta kulumisesta.

Käsitteekseni ohjeella on runsaasti painoa-arvoa käräjillä, sillä ohjeen laatimisessa ovat olleet mukana kaikki keskeisimmät ”leirit”. Ohje on kokonaisuudessaan luettavissa Suomen Vuokranantajien nettisivulla, mutta ainoastaan jäsenet pääsevät siihen käsiksi. Poimin ohjeista muutamia pääpointteja:

Tavanomaisella ja normaalilla kulumisella tarkoitetaan huoneistossa vähitellen ajan myötä tapahtuvaa kulumista, kuten lattia- ja seinäpintojen ikääntymistä, ilman, että mitään materiaalia käsitellään tai kohdellaan väärällä tavalla. Vuokralainen ei vastaa asunnon normaalista kulumisesta, ellei toisin ole nimenomaisesti sovittu.

Tavanomaista kulumista eivät sen sijaan ole vauriot, jotka ovat syntyneet lyhyessä ajassa joko yhden toimenpiteen, kuten materiaalin väärän käsittelyn, tai vahingon seurauksena. Normaalina kulumisena ei myöskään pidetä tarkoituksellista vaurioittamista, vaikka tämä olisi johtunut tietämättömyydestä tai välinpitämättömyydestä. Esimerkiksi vuokralaisen rikkomat kalusteet, koiran purujäljet tai kissan raapimisjäljet, lasten piirrokset seinissä, revityt tapetit tai se, että parkettilattia on pahoin vaurioitunut vuokralaisen käveltyä huoneistossa piikkikoroilla, eivät ole normaalia kulumista.

Yksi esimerkki: Jos oven sälekaihdin jää säännöllisesti oven väliin ja lopulta tämän johdosta rikkoontuu, vuokralainen on toiminut huolimattomasti ja joutuu korvaamaan kaihtimen.
 

Ostetaan yksiöitä

Tarjoa 25-35 m2 yksiöitä Oulun seudulta. Lähetä kuvat ja tiedot (isännöitsijän todistus, tilinpäätös, PTS jne.) sähköpostitse anssi.manninen@gmail.com

Ulosottomies kauppaa kolmiota Oulun Purjehtijantiellä

Oulun seudun ulosottovirasto huutokauppaa netissä Asunto Oy Hovipurjehtija -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeet nrot 0007705-0008759, jotka oikeuttavat hallitsemaan huoneistoa D10 osoitteessa Purjehtijantie 2 D 10, 90560 Oulu. Kyseessä on vuonna 1990 rakennetussa kerrostalossa oleva asuinhuoneisto, joka on tyypiltään 3h+k+s ja pinta-alaltaan 71,5 m2.

Huutokauppailmoitus löytyy täältä. Viimeisimmän tarjouksen (50 000 EUR) jälkeen tarjousten jättö on loppunut kuin seinään. Ei vaikuta kovin lupaavalta sijoituskohteelta. Vastikerästejä on tällä hetkellä rapiat 5 000 EUR ja kylppäriremontti on käytännössä tehtävä heti (n. 20 000 EUR). Myös muita remontteja täytyisi tehdä, jotta asuntoa voisi ruveta vuokraamaan. Lisäksi ostaja saattaa joutua odottamaan todella pitkään myynnin lainvoimaisuutta.

Vakuus vs. vuokravakuus

Alan toimijatkin usein olettavat, että käsitteet ”vakuus” ja vuokravakuus” olisivat juridisia synonyymejä. Esimerkiksi Ovikoodi.fi:n mukaan ”Vuokravakuus asetetaan vuokralaisen velvoitteiden ja vuokranmaksun turvaamiseksi. Käytännössä vakuudella turvataan mahdollisesti vuokralaisen toimesta vahingoittunutta vuokranantajan omaisuutta, jota vuokralainen ei muuten korvaa jo sopimusaikana. Lisäksi jos vuokralainen on jättänyt vuokria maksamatta, voi vuokranantaja periä vuokrasaatavansa.”

Edellä mainitut väitteet ovat osittain virheellisiä. Vuokravakuudesta voidaan kattaa vain maksamattomia vuokria, kun taas vakuudesta voidaan kattaa myös vahingoittunutta vuokranantajan omaisuutta. Vuokrasopimuksessa kannattaa siis ehdottomasti käyttää termiä ”vakuus”, eikä ”vuokravakuus”. Usein vuokrasopimukseen lisätään varmuuden vuoksi vielä maininta, että vakuus on asetettu kaikkien sopimusvelvoitteiden laiminlyönnin varalta.

Osa vuokaralaisista hankkii vakuudeksi kaupungin sosiaali- ja terveystoimen myöntämän maksusitoumuksen. Ainakin Oulun kaupunki käyttää maksusitoumuksessa termiä ”vuokravakuus”, mutta kaupungin tiedotteen (8.10.2015) mukaan maksusitoumus kattaa myös mahdolliset huoneistovahingot, kun vuokralainen on laiminlyönyt velvollisuutensa hoitaa huoneistoa huolellisesti.

Vuokralaisia saattaa kiinnostaa, mitä huoneiston huolellisesti hoitamisella tarkoitetaan, joten kirjoitan asiasta lähipäivinä.

lauantai 14. marraskuuta 2015

Vuokrat nousivat 3,2 prosenttia vuodessa

Tilastokeskuksen mukaan vuokrien vuosinousu oli vuoden 2015 kolmannella neljänneksellä 3,2 prosenttia. Vapaarahoitteisten* asuntojen vuokrat nousivat koko maassa keskimäärin 2,9 prosenttia. Sekä pääkaupunkiseudulla että muualla Suomessa vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat nousivat 2,9 prosenttia. Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousu on käytännössä sama kuin monien vuokravälitysfirmojen standardisopimuspohjissa mainittu 3 %:n vuosikorotus.

Keskivertovuokralaisen on helpompi ymmärtää yksinkertainen prosenttikorotus kuin elinkustannusindeksiin perustuva vuokrankorotus, joka lasketaan indeksin pistelukujen pohjalta. Kunkin kuukauden indeksin pisteluku julkaistaan seuraavan kuukauden 15. päivänä. Taulukot ovat nähtävissä Tilastokeskuksen internetsivuilta. Myös hoitovastikkeeseen perustuva korotus voi olla vuokralaisen kannalta vaikeaselkoinen, vaikka se voisikin olla loogisin korotusperuste. Epämääräiset korotusperusteet (esim. "yleinen vuokratason nousu" tai "X-liiton suosituksen mukaisesti") eivät ole juridisesti päteviä.

Lain mukaan vuokraa voidaan vuokrasuhteen aikana korottaa yksipuolisesti vain, jos tätä koskeva ehto on kirjattu vuokrasopimukseen. Jos vuokraa halutaan korottaa muutoin, kuin sopimuksessa olevan ehdon perusteella, on korottamisesta neuvoteltava vuokralaisen kanssa. Hyvän vuokratavan mukaan korotusneuvottelut on aloitettava vähintään 6 kuukautta ennen aiottua korotusta.

Tilastokeskuksen julkaisemat tiedot ilmenevät Tilastokeskuksen laatimasta asuntojen vuokrien neljännesvuositilastosta, joka perustuu työvoimatutkimuksen yhteydessä kerättävään haastatteluaineistoon ja Väestörekisterikeskuksen rakennus- ja huoneistorekisterin tietoihin.

*Vapaarahoitteinen asunto tarkoittaa sitä, että se on rakennettu ilman valtiolta saatua korkotukea tai lainaa eli niin sanottua Aravalainaa. Vapaarahoitteiseen asuntoon ei sisälly mitään rajoituksia eikä valtion asettamia ehtoja tai rajoituksia kuten esimerkiksi tulo- ja varallisuusrajoja, joita ARA-asunnoissa on. Tässä blogissa keskitytään vapaarahoitteisiin asuntoihin.

Tervetuloa seuraamaan uutta blogiani!

Blogini tulee keskittymään asunto- ja kiinteistösijoittamiseen. Tulen kirjoittamaan pääasiassa omista kokemuksistani ja alan tuoreimmista uutisista. Vaatimaton tavoitteeni on, että sata asuntoa/kiinteistöä suoltaa vuokratuloja vuoteen 2025 mennessä.
Lukijoiden kommentit ovat enemmän kuin tervetulleita.