Taloyhtiön rakentamislainan kilpailutus kannattaa

Lainan marginaali on pankin perimä kate lainasta. Pankki tekee siis sillä oman voittonsa ja samalla varautuu mahdollisiin luottotappioihin. Kilpailutimme vastikään erään taloyhtiön rakentamislainan ja marginaali tipahti 1,85 prosentista 0,7 prosenttiin (Euribor 12 kk*). Vaikka alkuperäinen pankki peri kovan takaisinmaksun kulukorvauksen ja luopumismaksun, pääomavastike tippui melkoisesti.

Esimerkki: 28 m2 yksiön pääomavastike oli aiemmin 313,60 EUR ja kilpailutuksen jälkeen 252,00 EUR. Pääomavastike siis tippui 61,60 EUR/kk. Vuotuinen bruttokassavirta lisääntyy n. 740 EUR/yksiö.

*Euribor tarkoittaa korkoa, jolla pankki saa lainattua rahaa muilta pankeilta omaa luotonantoansa varten. Lainanottajan korko muodostuu siten Euriborista ja marginaalista. Todellinen vuosikorko sisältää viitekoron (Euribor) ja marginaalin lisäksi vielä nostopalkkion ja hoitokulut laina-ajalle jaksotettuna.

Asuntorahastojen plussat ja miinukset

Sijoitusrahasto on arvopapereista koostuva rahasto, jonka omistavat rahastoon sijoittaneet sijoittajat rahasto-osuuksiensa suhteessa. Sijoitusrahaston toimintaa hoitavat rahastoyhtiö ja salkunhoitaja.

Asuntorahastot olivat Finanssivalvonnan aiemman luokituksen mukaan erikoissijoitusrahastoja. Ne poikkeavat sijoitusrahastolain mukaisesta riskin hajauttamisen periaatteesta. Kun tavallisessa sijoitusrahastossa tulee olla vähintään 16 eri sijoituskohdetta, erikoissijoitusrahastossa kohteita voi olla vähemmän. Finanssivalvonta on vahvistanut erikoissijoitusrahastojen säännöt.

Maaliskuussa 2014 astui voimaan laki vaihtoehtoisten sijoitusrahastojen hoitajista, minkä vuoksi Finanssivalvonta ei enää vahvista erikoissijoitusrahastojen sääntöjä. Nämä rahastot kuuluvat jatkossa vaihtoehtorahastojen joukkoon. Vaihtoehtorahastoille on ominaista, että hankitut varat sijoitetaan määritellyn sijoituspolitiikan mukaisesti.

Asuntorahastojen plussat:

+ Mukaan pääsee hyvin pienelläkin pääomalla, parilla sadallakin.

+ Suhteellisen vakaa tuotto.

+ Sijoitustoiminta on ammattimaista.

+ Sijoittajan ei tarvitse tehdä käytännössä mitään.

+ Asuntosalkku on tehokkaasti hajautettu.

+ Massiivista velkavipua käytetään tuottojen kasvattamiseksi.

Asuntorahastojen miinukset:

- Suhteellisen korkeat kulut, koska rahastot veloittavat merkintä- ja lunastuspalkkioita sekä hallinnointipalkkioita.

- Sijoittajan on syytä varmistaa, että rahasto ei "elä" vain arvonnousujen varassa. Vuokraustoiminnan kassavirran tulisi olla posiitivinen.
- Sijoittaja ei välttämättä opi mitään asuntosijoittamisesta, sillä hän voi makoilla päivät pitkät sohvalla katselemassa Salkkareita.

Orava Asuntorahasto on ensimmäinen REIT-muotoinen asuntorahasto EU:ssa ja ainoa REIT pohjoismaissa. REIT on lyhennys sanoista Real Estate Investment Trust. Kyseessä on osakeyhtiömuotoinen kiinteistörahasto, joka on kiinteistörahastolain mukaan listattava pörssiin kolmen vuoden kuluessa toiminnan aloittamisesta. Tällöin puhutaan pörssinoteeratusta rahastosta (Exchange Traded Fund, ETF). Orava Asuntorahaston toimintaa käsiteltiin vastikään kriittisesti YLE:n MOT-ohjelmassa.

Asuntorahastot takovat tuottoa 1) vuokratuotoilla; 2) myytyjen asuntojen myyntivoitoilla; ja 3) laskennallisilla myyntivoitoilla (rakennusliikkeen alennushinta vs. markkinahinta). Näistä viimeksi mainittu on ymmärettävistä syistä aiheuttanut keskustelua muun muassa MOT-ohjelmassa ja Savon Sanomissa. Onko tämä laskennallinen voitto "oikeaa rahaa" vai kirjanpidollista kikkailua? Ainakaan Finanssivalvonta ei ole nähnyt mitään syytä puuttua asiaan. 

Uusien asuntolainojen keskimääräinen marginaali 1,23 prosenttia

Taloussanomat 31.3.2016

Asuntosijoittamisen kultaiset säännöt - Osa 1

1. Osta uudehkoja yksiöitä Oulun, Helsingin, Turun tai Jyväskylän lähiöistä tai keskustoista. Pääsääntöisesti voit unohtaa kaikki ennen vuotta 1994 valmistuneet rakennukset, joihin ei ole vielä tehty linjasaneerausta (LVIS). Sen kustannukset voivat nimittäin nousta yllättävän korkeiksi vuoden alusta voimaan astuneen asbestiasetuksen vuoksi.

2. Valitse vain sellaisia taloyhtöitä, jotka tulouttavat pääomavastikkeen. Tällöin pääomavastike on kokonaisuudessaan verovähennyskelpoinen ja asuntosijoittajan nettotuotto jää selvästi korkeammaksi. Lue lisää täältä.

3. Varmista, että taloyhtiön isännöitsijänä toimii maineikkaan isännöintitoimiston pätevöitynyt isännöitsijä. Sama koskee huoltoliikettä. Ja ei ole lainkaan pahitteeksi, jos isännöitsijä, isännöintitoimisto ja/tai huoltoliike omistavat myös taloyhtiön osakkeita.

4. Taloyhtiön pitäisi olla suhteellisen suuri (>1 000 m2). Suurissa taloyhtiöissä hoitovastiketaso ja perusparannuskulut ovat lähes poikkeuksetta alhaisempia kuin pienemmissä taloyhtiöissä. Lisäksi ”leveämmät hartiat” auttavat yllättävissä ongelmiatilanteissa, koska kulujen maksajia on enemmän.

5. Kassanvirran pitää olla realistisesti arvioidulla vuokratuotolla ja hieman yläkanttiin arvioidulla remonttivaralla laskettuna posiitivinen, ts. vuokratulo kattaa kaikki kulut (hoitovastike, pääomavastike jne.) ja rahaa virtaa vielä hieman kassaankin. Poikkeuksen tähän sääntöön voivat muodostaa tiettyjen ”arvoalueiden” asunnot, joiden arvon voidaan lähes pomminvarmasti olettaa nousevan reilusti. Kassassa pitää toki näissä tapauksissa olla puskuria.

6. Vuokratuoton pitäisi olla n. 5-7 %. Tätä voidaan pitää hyvänä tasona uudehkoissa asunnoissa. Käytä seuraavaa laskukaavaa: 12 * (vuokra - hoitovastike) / (hinta + remonttivara + varainsiirtovero 2 %) * 100. 

Uusi laki paisuttaa putkiremontteja: Taloyhtiölle Turussa 100 000 euron lasku

Taloussanomat 29.3.2016

Yksi hyvä syy lisää miksi vanhat rötisköt kannattaa kiertää kaukaa.

Asunto-osakeyhtiön sisäpiiriläiset

Sisäpiirikauppa tarkoittaa julkisesti noteeratun osakkeen myynti- tai ostotapahtuma, jonka suorittaja kuuluu osakkeen arvoon liittyen sen sisäpiiriin. Sisäpiiritietoa on sellainen yhtiöön liittyvä täsmällinen tieto, jota ei ole julkistettu ja joka on omiaan vaikuttamaan olennaisesti osakkeen arvoon. Tällaista tietoa ei saa käyttää hyväkseen osakekaupoissa, eikä sitä saa kertoa asiattomasti toiselle.

Asunto-osakeyhtiön osakkeet eivät ole julkisesti noteerattuja, joten yhtiön hallitus ja isännöitsijä voivat laillisesti hyödyntää sisäpiiritietoa osakkeiden myynti- tai ostotapahtumassa. Jos taloyhtiön sisäpiiriläisen tietoon tulee seikka, joka suurella todennäköisyydellä tulee vaikuttamaan yhtiön talouteen, hän voi vapaasti hyödyntää tietoa asunto-osakkeen myynti- tai ostotapahtumassa. Toki kaikilla osakkeenomistajilla on asunto-osakeyhtiölain nojalla oikeus saada tieto sellaisesta hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen omistamiinsa yhtiön osakkeisiin perustuvaa oikeutta tai velvollisuutta suhteessa yhtiöön tai toiseen osakkeenomistajaan.

Tieto saavuttaa kuitenkin lähes poikkeuksetta ensin sisäpiiriläiset. Hallitus on lisäksi näköalapaikka, jossa voi monella tapaa vaikuttaa sijoitusasuntonsa arvoon. Asuntosijoittajan kannattaa siis aina pyrkiä taloyhtiön hallitukseen. Hallituksen puheenjohtaja on isännöitsijän ensisijainen yhteyshenkilö, mutta kaikilla hallituksen jäsenillä on puheenjohtajasta riippumaton tiedonsaantioikeus.

Taloyhtiön sisäpiiriin kuuluminen ei kuitenkaan tarkoita sitä, että henkilö voisi ajaa omia etujaan kokouksissa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen jäsen ei saa osallistua sellaisen asian käsittelyyn, joka koskee:

1. hänen ja yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustointa;
   
2. sellaista hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muiden osakkeenomistajien hallinnassa olevien osakehuoneistojen kunnossapidosta tai uudistamisesta; tai
   
3. hänen osakehuoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan.

Hallituksen jäsen ei myöskään saa ottaa osaa yhtiön ja kolmannen välisen asian käsittelyyn, jos hänellä on odotettavissa siitä olennaista etua, joka saattaa olla ristiriidassa yhtiön edun kanssa.

Hallituksen päätös on mitätön, jos päätös on yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen eikä siihen ole saatu osakkeenomistajan suostumusta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton suositus taloyhtiöiden viestinnästä julkaistiin viime vuoden marraskuussa. Suositus on laadittu yhteistyössä oikeusministeriön kanssa. Tehokkaammalla viestinnällä vältetään monet erimielisyydet ja turhat epäilyt väärinkäytöksistä.

Viestintäsuositus taloyhtiöille

Ekonomistit: Asuntojen hinnat uhkaavat karata käsistä

Huomenta Suomi 11.3.2016