Lueskelin juuri Osta, vuokraa, vaurastu -blogista viimeisimmän kirjoituksen liittyen Jyväskylässä myynnissä olleeseen yksiöön. Kirjoituksessa ei mainita talon rakennusvuotta, mutta kyseessä on joka tapauksessa vanha murju. Jos oletetaan, että hoitovastike on vaikkapa 90 EUR/kk, vuokratuotto kirjoittajien tarjoushinnalla ja heidän olettamalla vuokralla (535 EUR/kk) olisi ilman mitään remppakuluja (ja mahdollisia rahoituskuluja) vain 5,88 %.
Olen täysin eri mieltä kirjoittajien kanssa siitä, että kyseessä oli "sijoitusasunnoksi erinomaisesti sopiva kohde". Mainitulle tuottotasolle pääsee myös uuden karheissa kohteissa, ja niissä remppa-kulut ovat minimaalisia. Käsillä olevan kohteen sijainti on annettujen tietojen perusteella erinomainen, mutta vuodessa on edelleen 12 kuukautta, ja edes 100-prosenttinen käyttöaste seuraavat kymmenen vuotta eivät tee ko. kohteesta vakavasti otettavaa.
Jyväskylän "hypettäminen" erinomaisena sijoituskaupunkina näyttäisi aiheuttavan sekoilua kokeneidenkin sijoittajien keskuudessa. Hypetys on selvästikin johtanut yksiömarkkinoiden ylikuumentumiseen Jyväskylässä.
In sum, Donald Trump would NOT approve!
torstai 10. joulukuuta 2015
keskiviikko 2. joulukuuta 2015
Malagan lämmössä
Lensimme juuri Malagaan "talvehtimaan" pariksi kuukaudeksi. Tulen kuitenkin päivittelemään blogiani suhteellisen säännöllisesti.
tiistai 24. marraskuuta 2015
Asunnon reaaliarvon nousu
Edellinen blogikirjoitukseni sai aikaiseksi keskustelua Facebookissa. Kirjoituksessani ei viitattu sijoitusasunnon reaaliarvon muutokseen. Reaalinen muutos tarkoittaa siis arvon muutosta, josta on poistettu inflaation vaikutus. Oletetaan, että reaalinen muutos olisi samaisessa esimerkissä 1,2 %/v. Yleensä asuntosijoittajat ostavat asuntonsa hieman halvemmalla kuin perheenäidit, joten 1,2 %:n vuosinousu reaaliarvossa lienee varsin realistinen. Tässäkin laskelmassa asuntosijoittajalle olisi tulossa mukava "extra" vuokratuoton päälle.
sunnuntai 22. marraskuuta 2015
Sijoitusasunnon arvon nousu
Yleensä asuntosijoittajat panostavat siihen, että vuokratuotto on riittävällä tasolla. Sijoitusasunnon arvon nousu tulee ikään kuin "kaupan päällisenä". Löysin netistä palvelun, joka antaa arvioita hintakehityksestä eri postinumeroalueilla. Palvelu perustuu tilastokeskuksen hintadataan.
Siirsin hiiren eräälle postinumeroalueelle, jossa minulla on kolme sijoitusasuntoa - tai tarkkaan ottaen kolmannen asunnon kauppa viimeistellään ensi viikolla, koska osakekirja on edelleen matkalla Etelästä Pohjoiseen. Kaikki kolme kauppaa on tehty pitkän tinkaamisen jälkeen ja ostohinnat olivat mielestäni varsin edullisia.
Asunnoissa on pitkäaikaiset vuokralaiset, mutta unohdetaan tyystin vuokratuotot tällä kertaa.
Kaikki kolme asuntoa ovat noin vuoden vanhoja yksiöitä. Kalleimman ostohinta oli 76 500 EUR + autopaikkaosake 3 500 EUR eli yhteensä 80 000 EUR. Kaksi muuta olivat 76 500 EUR ja 75 000 EUR ilman autopaikkaosakkeita. Otetaan esimerkkilaskelmaan ensin mainittu, kun sattuu olemaan tasaluku.
Kyseisen postinumeroalueen hintakehitystrendiksi (2016) kerrotaan 2,48 %/v. Oletetaan, että kehitys jatkuisi tällaisena seuraavat kymmenen vuotta ja että autopaikkaosakkeen hintakehitys olisi sama kuin asunto-osakkeen. Alla olevan kuvion punaisen viivan voitte jättää huomioimatta, sillä asunnon arvon noususta maksetaan veroa luovutusvoittona. Jos ko. trendi pitää paikkansa, mistään pienestä "kaupan päällisestä" ei ole kyse. Asunnon arvo olisi kymmenen vuoden kuluttua 102 207,12 euroa eli arvo olisi noussut 22 207,12 euroa. Tästä summasta maksetaan sitten veroa 30 % tai mikä ikinä onkin veroprosentti kymmenen vuoden kuluttua. Vertailun vuoksi mainittakoon, että Oulun keskustan (90100) hintakehitystrendi on 4,92 %/v ja Oulunsalon kotipostinumeroni 0,88 %/v.
Siirsin hiiren eräälle postinumeroalueelle, jossa minulla on kolme sijoitusasuntoa - tai tarkkaan ottaen kolmannen asunnon kauppa viimeistellään ensi viikolla, koska osakekirja on edelleen matkalla Etelästä Pohjoiseen. Kaikki kolme kauppaa on tehty pitkän tinkaamisen jälkeen ja ostohinnat olivat mielestäni varsin edullisia.
Asunnoissa on pitkäaikaiset vuokralaiset, mutta unohdetaan tyystin vuokratuotot tällä kertaa.
Kaikki kolme asuntoa ovat noin vuoden vanhoja yksiöitä. Kalleimman ostohinta oli 76 500 EUR + autopaikkaosake 3 500 EUR eli yhteensä 80 000 EUR. Kaksi muuta olivat 76 500 EUR ja 75 000 EUR ilman autopaikkaosakkeita. Otetaan esimerkkilaskelmaan ensin mainittu, kun sattuu olemaan tasaluku.
Kyseisen postinumeroalueen hintakehitystrendiksi (2016) kerrotaan 2,48 %/v. Oletetaan, että kehitys jatkuisi tällaisena seuraavat kymmenen vuotta ja että autopaikkaosakkeen hintakehitys olisi sama kuin asunto-osakkeen. Alla olevan kuvion punaisen viivan voitte jättää huomioimatta, sillä asunnon arvon noususta maksetaan veroa luovutusvoittona. Jos ko. trendi pitää paikkansa, mistään pienestä "kaupan päällisestä" ei ole kyse. Asunnon arvo olisi kymmenen vuoden kuluttua 102 207,12 euroa eli arvo olisi noussut 22 207,12 euroa. Tästä summasta maksetaan sitten veroa 30 % tai mikä ikinä onkin veroprosentti kymmenen vuoden kuluttua. Vertailun vuoksi mainittakoon, että Oulun keskustan (90100) hintakehitystrendi on 4,92 %/v ja Oulunsalon kotipostinumeroni 0,88 %/v.
Pari uutuusläpyskää
Postilaatikkoon kolahti perjantaina pari uutuusjulkaisua, nimittäin Hyvä Vuokrasuhde ja Vuokrakodin huolto-opas. Jälkimmäisen ostin vuokralaisilleni "joululahjaksi". Vuokrakodin huolto-opas on Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenalennuksenkin jälkeen hieman ylihintainen (9,50 EUR), sillä lehtisen painatuskustannukset lienevät minimaaliset.
Hyvä Vuokrasuhde on kompakti tietopaketti asunnon vuokraamiseen liittyvistä asioista. Odotin tosin kattavampaa pakettia viittauksilla KKO:n keskeisimpiin päätöksiin, mutta teoksesta on helppo tarkastaa kaikki keskeisimmät faktat.
PS. Suomen vuokranantajat ry:n jäsenyys on ehdottomasti asuntosijoittajan hyödyllisin "apuvälinesijoitus". Lue lisää täältä.
keskiviikko 18. marraskuuta 2015
Koskelan huutokauppakohteen hinta nousi pilviin
Mainitsin aiemmassa kirjoituksessani Oulun seudun ulosottoviraston huutokauppaamasta asunnosta Koskelassa. Myyntihinta nousi lopulta käsittämättömän korkeaksi eli 89 700 euroon. Tähän tulee päälle vielä n. 5 000 euron vastikerästit ja muun muassa asunnon kylpyhuone pitää rempata ennen vuokrausta. Ostohinnan lisäksi maksetaan toki myös 2 %:n varainsiirtovero.
Ollaan optimistia ja oletetaan, että kämppä saadaan rempattua vuokrauskuntoon 15 000 eurolla. Vuokratuottolaskelman ulkopuolelle jäisi siis yhteensä 20 000 euroa miinusta.
Ei oteta vuokratuottolaskelmassa huomioon rahoituskuluja, eikä sitä, että huoneisto on vähintään yhden kuukauden tyhjillään remontin vuoksi. Vuokraksi oletetaan vaikkapa 650 EUR/kk ja remontointikuluksi (siis muut kuin heti tehtävät) vaikkapa 200 EUR/v. Hoitovastike on isänn.todistuksen mukaan 264,55 EUR.
Vuokratuotto olisi tällöin vain n. 5 %, jos vuokrausaste olisi 100 % eli vuokralainen asuu ja maksaa vuokraa 12 kk vuodessa. Ja vastikerästeihin ja välittömiin remppoihin paloi jo 20 000 EUR. Eihän tässä "sijoituksessa" ole päätä eikä häntää. Tuottolaskelman olisi voinut tehdä myös niin, että olisi pilkkonut kaikki remonttikulut vaikkapa seuraavalle viidelle vuodelle ja vastikerästin olisi voinut lisätä laskelman hankintahintaan, mutta johtopäätös ei muutu miksikään. Kyseinen "sijoitus" tulee tuottamaan vain ja ainoastaan persnettoa.
Ollaan optimistia ja oletetaan, että kämppä saadaan rempattua vuokrauskuntoon 15 000 eurolla. Vuokratuottolaskelman ulkopuolelle jäisi siis yhteensä 20 000 euroa miinusta.
Ei oteta vuokratuottolaskelmassa huomioon rahoituskuluja, eikä sitä, että huoneisto on vähintään yhden kuukauden tyhjillään remontin vuoksi. Vuokraksi oletetaan vaikkapa 650 EUR/kk ja remontointikuluksi (siis muut kuin heti tehtävät) vaikkapa 200 EUR/v. Hoitovastike on isänn.todistuksen mukaan 264,55 EUR.
Vuokratuotto olisi tällöin vain n. 5 %, jos vuokrausaste olisi 100 % eli vuokralainen asuu ja maksaa vuokraa 12 kk vuodessa. Ja vastikerästeihin ja välittömiin remppoihin paloi jo 20 000 EUR. Eihän tässä "sijoituksessa" ole päätä eikä häntää. Tuottolaskelman olisi voinut tehdä myös niin, että olisi pilkkonut kaikki remonttikulut vaikkapa seuraavalle viidelle vuodelle ja vastikerästin olisi voinut lisätä laskelman hankintahintaan, mutta johtopäätös ei muutu miksikään. Kyseinen "sijoitus" tulee tuottamaan vain ja ainoastaan persnettoa.
Tilaa:
Blogitekstit (Atom)