Uusi poliittinen blogi

Löytyy täältä.

Uudet tuulet puhaltavat

Vaatimaton asuntosalkkuni meni yllättäen kaupaksi kokonaisuudessaan tällä viikolla. Tarkoituksena oli myydä vain yksi asunto, mutta kymmenessä päivässä tuli ns. täyden rahan tarjous jokaisesta. Asuntojen arvo oli noussut jopa n. 5 % yhdessä vuodessa. Välityspalkkiot ja ostohetkellä maksetut varainsiirtoverot syövät luovutusvoitot, mutta kassaan jäävät sentään vuokratuotot vähennettynä hoitovastikkeella ja rahoitusvastikkeen korko-osuudella. Eli ihan OK lopputulos - ja minimaalisella työllä.

Asuntosijoittamisessa ei kannatakaan tavoitella suuria luovutusvoittoja, sillä niistä menee pääomaveroa 30 tai 34 %. On tärkeämpää keskittyä vahvaan vuokrakassavirtaan. Taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettu rahoitusvastike on kokonaisuudessaan verovähennyskelpoista. Esimerkki: vuokratulo 600 EUR/kk, hoitovastike 100 EUR/kk ja rahoitusvastike 400 EUR/kk (josta koron osuus 70 EUR). Rahoitusvastikkeen lyhennysosuus (330 EUR/kk) kasvattaa varallisuutta verovapaasti. Yli jäävästä "karkkirahasta" (esimerkissä 100 EUR/kk) kannetaan tietysti pääomavero. Siitä saa toki ensin vähentää mahdolliset vuokraustoimintaan liittyvät kulut.

Nyt on aika tutkailla uusia mahdollisuuksia. Korkkaan pikapuolin uuden sijoitusblogin. Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen ei kuitenkaan ole millään tavalla poissuljettua tulevaisuudessakaan.

Bruttovuokratuotto pysyy samana – jo yli 20 vuotta alle 4 prosenttia

Suomen Vuokranantajat 17.8.2016

Elite Vuokratuottorahasto - Vaihtoehto suoralle asuntosijoittamiselle

Elite Varainhoito -konserniin (ELVH) kuuluva Elite Rahastohallinto Oy on juuri pukannut markkinoille Elite Vuokratuotto-nimisen erikoissijoitusrahaston. Rahasto sijoittaa vuokra-asuntoihin ja toimitilakiinteistöihin huolellisesti valituilla kaupunkiseuduilla. Rahaston käteisvaroja voidaan sijoittaa listattuihin kiinteistösijoitusyhtiöihin ja korkoinstrumentteihin sekä kiinteistöihin liittyviin indeksiosuusrahastoihin (ETF).

Elite Vuokratuotto -rahaston tuottotavoite on 7-9 % vuodessa. Huomaa, että tuottotavoite ei ole tae tulevasta arvonkehityksestä. Tavoitteena on 4-5 % vuotuinen vuokrakassavirrasta ja realisoituneista myyntivoitoista muodostuva jakokelpoinen tuotto. Kassavirtaa ei jaeta realisoitumattomasta arvonnoususta.

Rahasto-osuuksia voi merkitä neljä kertaa vuodessa ja lunastuksia voi tehdä kaksi kertaa vuodessa. Minimimerkintä piensijoittajille suunnatussa Osuussarjassa A on 5 000 EUR, merkintäpalkkio 2 % ja kiinteä hallinnointipalkkio (p.a.) 1,5 %. Viimeksi mainittu peritään rahaston kokonaisvaroista. Tuottosidonnainen palkkio on 20 %, mutta sitä voidaan periä vain 6 %:n vuotuisen tuoton ylitteestä.

Avaintietoesitteen suosituksen mukaan rahasto ei sovellu sijoittajalle, joka aikoo luopua osuudestaan 5 vuoden kuluessa. Tämä on varsin ymmärrettävää, sillä lunastuspalkkio laskee voimakkaasti sijoitusajan pidentyessä. Alle 3 v. sijoituksissa se on 5 %, 3-6 v. sijoituksissa 3 % ja 6 v. sijoituksissa 1 %. Sijoitushorisontin olisi siis hyvä olla vähintään 6 v.

Miljoonalla eurolla pääsee mukaan Osuussarjaan B ja viidellä miljoonalla Osuussarjaan C. Näiden sarjojen kulurakenne löytyy lakisääteisistä materiaaleista.

Rahaston riski-tuottoprofiili on 4. Koska rahastolla ei luonnollisesti ole viiden vuoden tuottohistoriaa, on synteettinen riski-tuottoprofiili johdettu rahastoa edustavan mallisalkun kymmenen vuoden vuosituottosarjasta. 

Elite Vuokratuotto -rahaston virallinen rahastoesite, rahaston säännöt ja avaintietoesite ovat saatavilla Eliten toimipisteistä ja osoitteesta www.eliterahastohallinto.fi. Sijoittajan tulee tutustua näihin lakisääteisiin materiaaleihin ennen sijoituspäätöksen tekemistä.

Tämä kirjoitus on luonteeltaan informatiivista, eikä sitä pidä tulkita arvopaperimarkkinalain tarkoittamaksi sijoitussuositukseksi tai sijoituspalveluyrityksistä annetun lain tarkoittamaksi sijoitusneuvonnaksi. 

Taloyhtiön rakentamislainan kilpailutus kannattaa

Lainan marginaali on pankin perimä kate lainasta. Pankki tekee siis sillä oman voittonsa ja samalla varautuu mahdollisiin luottotappioihin. Kilpailutimme vastikään erään taloyhtiön rakentamislainan ja marginaali tipahti 1,85 prosentista 0,7 prosenttiin (Euribor 12 kk*). Vaikka alkuperäinen pankki peri kovan takaisinmaksun kulukorvauksen ja luopumismaksun, pääomavastike tippui melkoisesti.

Esimerkki: 28 m2 yksiön pääomavastike oli aiemmin 313,60 EUR ja kilpailutuksen jälkeen 252,00 EUR. Pääomavastike siis tippui 61,60 EUR/kk. Vuotuinen bruttokassavirta lisääntyy n. 740 EUR/yksiö.

*Euribor tarkoittaa korkoa, jolla pankki saa lainattua rahaa muilta pankeilta omaa luotonantoansa varten. Lainanottajan korko muodostuu siten Euriborista ja marginaalista. Todellinen vuosikorko sisältää viitekoron (Euribor) ja marginaalin lisäksi vielä nostopalkkion ja hoitokulut laina-ajalle jaksotettuna.

Asuntorahastojen plussat ja miinukset

Sijoitusrahasto on arvopapereista koostuva rahasto, jonka omistavat rahastoon sijoittaneet sijoittajat rahasto-osuuksiensa suhteessa. Sijoitusrahaston toimintaa hoitavat rahastoyhtiö ja salkunhoitaja.

Asuntorahastot olivat Finanssivalvonnan aiemman luokituksen mukaan erikoissijoitusrahastoja. Ne poikkeavat sijoitusrahastolain mukaisesta riskin hajauttamisen periaatteesta. Kun tavallisessa sijoitusrahastossa tulee olla vähintään 16 eri sijoituskohdetta, erikoissijoitusrahastossa kohteita voi olla vähemmän. Finanssivalvonta on vahvistanut erikoissijoitusrahastojen säännöt.

Maaliskuussa 2014 astui voimaan laki vaihtoehtoisten sijoitusrahastojen hoitajista, minkä vuoksi Finanssivalvonta ei enää vahvista erikoissijoitusrahastojen sääntöjä. Nämä rahastot kuuluvat jatkossa vaihtoehtorahastojen joukkoon. Vaihtoehtorahastoille on ominaista, että hankitut varat sijoitetaan määritellyn sijoituspolitiikan mukaisesti.

Asuntorahastojen plussat:

+ Mukaan pääsee hyvin pienelläkin pääomalla, parilla sadallakin.

+ Suhteellisen vakaa tuotto.

+ Sijoitustoiminta on ammattimaista.

+ Sijoittajan ei tarvitse tehdä käytännössä mitään.

+ Asuntosalkku on tehokkaasti hajautettu.

+ Massiivista velkavipua käytetään tuottojen kasvattamiseksi.

Asuntorahastojen miinukset:

- Suhteellisen korkeat kulut, koska rahastot veloittavat merkintä- ja lunastuspalkkioita sekä hallinnointipalkkioita.

- Sijoittajan on syytä varmistaa, että rahasto ei "elä" vain arvonnousujen varassa. Vuokraustoiminnan kassavirran tulisi olla posiitivinen.
- Sijoittaja ei välttämättä opi mitään asuntosijoittamisesta, sillä hän voi makoilla päivät pitkät sohvalla katselemassa Salkkareita.

Orava Asuntorahasto on ensimmäinen REIT-muotoinen asuntorahasto EU:ssa ja ainoa REIT pohjoismaissa. REIT on lyhennys sanoista Real Estate Investment Trust. Kyseessä on osakeyhtiömuotoinen kiinteistörahasto, joka on kiinteistörahastolain mukaan listattava pörssiin kolmen vuoden kuluessa toiminnan aloittamisesta. Tällöin puhutaan pörssinoteeratusta rahastosta (Exchange Traded Fund, ETF). Orava Asuntorahaston toimintaa käsiteltiin vastikään kriittisesti YLE:n MOT-ohjelmassa.

Asuntorahastot takovat tuottoa 1) vuokratuotoilla; 2) myytyjen asuntojen myyntivoitoilla; ja 3) laskennallisilla myyntivoitoilla (rakennusliikkeen alennushinta vs. markkinahinta). Näistä viimeksi mainittu on ymmärettävistä syistä aiheuttanut keskustelua muun muassa MOT-ohjelmassa ja Savon Sanomissa. Onko tämä laskennallinen voitto "oikeaa rahaa" vai kirjanpidollista kikkailua? Ainakaan Finanssivalvonta ei ole nähnyt mitään syytä puuttua asiaan. 

Uusien asuntolainojen keskimääräinen marginaali 1,23 prosenttia

Taloussanomat 31.3.2016

Asuntosijoittamisen kultaiset säännöt - Osa 1

1. Osta uudehkoja yksiöitä Oulun, Helsingin, Turun tai Jyväskylän lähiöistä tai keskustoista. Pääsääntöisesti voit unohtaa kaikki ennen vuotta 1994 valmistuneet rakennukset, joihin ei ole vielä tehty linjasaneerausta (LVIS). Sen kustannukset voivat nimittäin nousta yllättävän korkeiksi vuoden alusta voimaan astuneen asbestiasetuksen vuoksi.

2. Valitse vain sellaisia taloyhtöitä, jotka tulouttavat pääomavastikkeen. Tällöin pääomavastike on kokonaisuudessaan verovähennyskelpoinen ja asuntosijoittajan nettotuotto jää selvästi korkeammaksi. Lue lisää täältä.

3. Varmista, että taloyhtiön isännöitsijänä toimii maineikkaan isännöintitoimiston pätevöitynyt isännöitsijä. Sama koskee huoltoliikettä. Ja ei ole lainkaan pahitteeksi, jos isännöitsijä, isännöintitoimisto ja/tai huoltoliike omistavat myös taloyhtiön osakkeita.

4. Taloyhtiön pitäisi olla suhteellisen suuri (>1 000 m2). Suurissa taloyhtiöissä hoitovastiketaso ja perusparannuskulut ovat lähes poikkeuksetta alhaisempia kuin pienemmissä taloyhtiöissä. Lisäksi ”leveämmät hartiat” auttavat yllättävissä ongelmiatilanteissa, koska kulujen maksajia on enemmän.

5. Kassanvirran pitää olla realistisesti arvioidulla vuokratuotolla ja hieman yläkanttiin arvioidulla remonttivaralla laskettuna posiitivinen, ts. vuokratulo kattaa kaikki kulut (hoitovastike, pääomavastike jne.) ja rahaa virtaa vielä hieman kassaankin. Poikkeuksen tähän sääntöön voivat muodostaa tiettyjen ”arvoalueiden” asunnot, joiden arvon voidaan lähes pomminvarmasti olettaa nousevan reilusti. Kassassa pitää toki näissä tapauksissa olla puskuria.

6. Vuokratuoton pitäisi olla n. 5-7 %. Tätä voidaan pitää hyvänä tasona uudehkoissa asunnoissa. Käytä seuraavaa laskukaavaa: 12 * (vuokra - hoitovastike) / (hinta + remonttivara + varainsiirtovero 2 %) * 100. 

Uusi laki paisuttaa putkiremontteja: Taloyhtiölle Turussa 100 000 euron lasku

Taloussanomat 29.3.2016

Yksi hyvä syy lisää miksi vanhat rötisköt kannattaa kiertää kaukaa.

Asunto-osakeyhtiön sisäpiiriläiset

Sisäpiirikauppa tarkoittaa julkisesti noteeratun osakkeen myynti- tai ostotapahtuma, jonka suorittaja kuuluu osakkeen arvoon liittyen sen sisäpiiriin. Sisäpiiritietoa on sellainen yhtiöön liittyvä täsmällinen tieto, jota ei ole julkistettu ja joka on omiaan vaikuttamaan olennaisesti osakkeen arvoon. Tällaista tietoa ei saa käyttää hyväkseen osakekaupoissa, eikä sitä saa kertoa asiattomasti toiselle.

Asunto-osakeyhtiön osakkeet eivät ole julkisesti noteerattuja, joten yhtiön hallitus ja isännöitsijä voivat laillisesti hyödyntää sisäpiiritietoa osakkeiden myynti- tai ostotapahtumassa. Jos taloyhtiön sisäpiiriläisen tietoon tulee seikka, joka suurella todennäköisyydellä tulee vaikuttamaan yhtiön talouteen, hän voi vapaasti hyödyntää tietoa asunto-osakkeen myynti- tai ostotapahtumassa. Toki kaikilla osakkeenomistajilla on asunto-osakeyhtiölain nojalla oikeus saada tieto sellaisesta hallituksen päätöksestä, joka koskee hänen omistamiinsa yhtiön osakkeisiin perustuvaa oikeutta tai velvollisuutta suhteessa yhtiöön tai toiseen osakkeenomistajaan.

Tieto saavuttaa kuitenkin lähes poikkeuksetta ensin sisäpiiriläiset. Hallitus on lisäksi näköalapaikka, jossa voi monella tapaa vaikuttaa sijoitusasuntonsa arvoon. Asuntosijoittajan kannattaa siis aina pyrkiä taloyhtiön hallitukseen. Hallituksen puheenjohtaja on isännöitsijän ensisijainen yhteyshenkilö, mutta kaikilla hallituksen jäsenillä on puheenjohtajasta riippumaton tiedonsaantioikeus.

Taloyhtiön sisäpiiriin kuuluminen ei kuitenkaan tarkoita sitä, että henkilö voisi ajaa omia etujaan kokouksissa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen jäsen ei saa osallistua sellaisen asian käsittelyyn, joka koskee:

1. hänen ja yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustointa;
   
2. sellaista hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muiden osakkeenomistajien hallinnassa olevien osakehuoneistojen kunnossapidosta tai uudistamisesta; tai
   
3. hänen osakehuoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan.

Hallituksen jäsen ei myöskään saa ottaa osaa yhtiön ja kolmannen välisen asian käsittelyyn, jos hänellä on odotettavissa siitä olennaista etua, joka saattaa olla ristiriidassa yhtiön edun kanssa.

Hallituksen päätös on mitätön, jos päätös on yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen eikä siihen ole saatu osakkeenomistajan suostumusta. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton suositus taloyhtiöiden viestinnästä julkaistiin viime vuoden marraskuussa. Suositus on laadittu yhteistyössä oikeusministeriön kanssa. Tehokkaammalla viestinnällä vältetään monet erimielisyydet ja turhat epäilyt väärinkäytöksistä.

Viestintäsuositus taloyhtiöille

Ekonomistit: Asuntojen hinnat uhkaavat karata käsistä

Huomenta Suomi 11.3.2016

Ennuste: Asuntojen hinnat nousevat eniten Helsingissä ja Oulussa

YLE Uutiset 8.3.2016

Pääomavastikkeiden kirjanpitokäsittely on asuntosijoittajalle tärkeä asia

On se aika vuodesta, kun asuntosijoittajat valmistautuvat varsinaisiin yhtiökokouksiin. Yksi asuntosijoittajan kannalta keskeinen asia on pääomavastikkeiden kirjanpitokäsittely.

Osakeyhtiölain mukaan ”Yhtiön toiminnan tarkoituksena on tuottaa voittoa osakkeenomistajille, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.” Asunto-osakeyhtiön osalta tilanne on toinen. Sen tavoitteena on nollatulos. Tämä johtuu puhtaasti verotuksellisista syistä. Asunto-osakeyhtiölle koituu veroseuraamuksia luonnollisesti vain, jos tilikauden tulos on voitollinen.

Asunto-osakeyhtiön osakkaiden maksamat pääoma- eli rahoitusvastikkeet voidaan yhtiön kirjanpidossa joko 1) rahastoida tai 2) tulouttaa. Rahastointi tarkoittaa sitä, että osakkailta perittyjä suorituksia ei käsitellä vastiketuloina tuloslaskelmassa, vaan osakkaiden suorittamina pääomasijoituksina. Näin ollen rahastoidut suoritukset ovat verovapaata tuloa yhtiölle. Tuloutettaessa osakassuoritukset kirjataan tulona tuloslaskelmaan, jolloin ne ovat yhtiölle veronalaista tuloa. Tämä ei ole kuitenkaan mikään ongelma, kunhan tuloksentasauskeinoin (poistot, asuintalovaraus jne.) päästään nollatulokseen.

Asunto-osakeyhtiön asukasosakkaalle rahastoinnilla tai tuloutuksella ei ole merkitystä. Sen sijaan sijoittajaosakkaalle kirjanpitokäsittelyllä on suuri merkitys. Sijoittajaosakas saa nimittäin vähentää saamastaan vuokratulosta pääomavastikkeet, jotka yhtiö on tulouttanut. Tämä luonnollisesti vaikuttaa merkittävästi sijoittajaosakkaan nettotuottoon.

Verokarhun kotisivulta lainattua: "Vastikkeiden vähennysoikeus riippuu siitä, miten vastikkeet on käsitelty taloyhtiön kirjanpidossa. Tämän tiedon saat isännöitsijältä. Jos korjaus- tai rahoitusvastike on taloyhtiön kirjanpidossa merkitty tuloksi eli tuloutettu, vastikkeen saa vähentää vuokratuloista maksuvuonna. Sen sijaan rahastoituja vastikkeita ei voi vähentää vuokratulosta, vaan ne lisätään huoneiston hankintamenoon ja otetaan huomioon aikanaan luovutusvoitto- tai luovutustappiolaskelmalla."

Suosittu ja looginen vaihtoehto on lainaosuussuoritusten rahastointi ja pääomavastikkeiden tuloutus. Pääsääntöisesti lainaosuussuorituksia (= velkaosuus maksetaan ”könttänä”) tekevät vain asukasosakkaat.

Asuntosijoittaja voi kuitenkin olla ongelmissa, jos taloyhtiössä on pääasiassa (ikääntyneitä) asukasosakkaita, jotka eivät ymmärrä näistä asioista höykäsen pöläystä. Pätevä isännöitsijä osannee selittää ymmärrettävästi asukasosakkaille, miksi pääomavastikkeet tulisi tulouttaa, vaikkei näin olisi aiemmin tehtykään. Lienee selvää, että asukasosakkaat haluavat pitää myös sijoittaja-osakkaat tyytyväisinä.

Kotiläksy: Pääomavastikkeet kannattaa ehdottomasti vaatia tuloutettavaksi, koska se tuo selvää etua sijoittajaosakkaille, eikä se toisaalta ole millään tavalla pois asukasosakkailta. Kyse on kirjanpidollisesta muotoseikasta.