Uusi poliittinen blogi

Löytyy täältä.

Uudet tuulet puhaltavat

Vaatimaton asuntosalkkuni meni yllättäen kaupaksi kokonaisuudessaan tällä viikolla. Tarkoituksena oli myydä vain yksi asunto, mutta kymmenessä päivässä tuli ns. täyden rahan tarjous jokaisesta. Asuntojen arvo oli noussut jopa n. 5 % yhdessä vuodessa. Välityspalkkiot ja ostohetkellä maksetut varainsiirtoverot syövät luovutusvoitot, mutta kassaan jäävät sentään vuokratuotot vähennettynä hoitovastikkeella ja rahoitusvastikkeen korko-osuudella. Eli ihan OK lopputulos - ja minimaalisella työllä.

Asuntosijoittamisessa ei kannatakaan tavoitella suuria luovutusvoittoja, sillä niistä menee pääomaveroa 30 tai 34 %. On tärkeämpää keskittyä vahvaan vuokrakassavirtaan. Taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettu rahoitusvastike on kokonaisuudessaan verovähennyskelpoista. Esimerkki: vuokratulo 600 EUR/kk, hoitovastike 100 EUR/kk ja rahoitusvastike 400 EUR/kk (josta koron osuus 70 EUR). Rahoitusvastikkeen lyhennysosuus (330 EUR/kk) kasvattaa varallisuutta verovapaasti. Yli jäävästä "karkkirahasta" (esimerkissä 100 EUR/kk) kannetaan tietysti pääomavero. Siitä saa toki ensin vähentää mahdolliset vuokraustoimintaan liittyvät kulut.

Nyt on aika tutkailla uusia mahdollisuuksia. Korkkaan pikapuolin uuden sijoitusblogin. Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen ei kuitenkaan ole millään tavalla poissuljettua tulevaisuudessakaan.

Bruttovuokratuotto pysyy samana – jo yli 20 vuotta alle 4 prosenttia

Suomen Vuokranantajat 17.8.2016

Elite Vuokratuottorahasto - Vaihtoehto suoralle asuntosijoittamiselle

Elite Varainhoito -konserniin (ELVH) kuuluva Elite Rahastohallinto Oy on juuri pukannut markkinoille Elite Vuokratuotto-nimisen erikoissijoitusrahaston. Rahasto sijoittaa vuokra-asuntoihin ja toimitilakiinteistöihin huolellisesti valituilla kaupunkiseuduilla. Rahaston käteisvaroja voidaan sijoittaa listattuihin kiinteistösijoitusyhtiöihin ja korkoinstrumentteihin sekä kiinteistöihin liittyviin indeksiosuusrahastoihin (ETF).

Elite Vuokratuotto -rahaston tuottotavoite on 7-9 % vuodessa. Huomaa, että tuottotavoite ei ole tae tulevasta arvonkehityksestä. Tavoitteena on 4-5 % vuotuinen vuokrakassavirrasta ja realisoituneista myyntivoitoista muodostuva jakokelpoinen tuotto. Kassavirtaa ei jaeta realisoitumattomasta arvonnoususta.

Rahasto-osuuksia voi merkitä neljä kertaa vuodessa ja lunastuksia voi tehdä kaksi kertaa vuodessa. Minimimerkintä piensijoittajille suunnatussa Osuussarjassa A on 5 000 EUR, merkintäpalkkio 2 % ja kiinteä hallinnointipalkkio (p.a.) 1,5 %. Viimeksi mainittu peritään rahaston kokonaisvaroista. Tuottosidonnainen palkkio on 20 %, mutta sitä voidaan periä vain 6 %:n vuotuisen tuoton ylitteestä.

Avaintietoesitteen suosituksen mukaan rahasto ei sovellu sijoittajalle, joka aikoo luopua osuudestaan 5 vuoden kuluessa. Tämä on varsin ymmärrettävää, sillä lunastuspalkkio laskee voimakkaasti sijoitusajan pidentyessä. Alle 3 v. sijoituksissa se on 5 %, 3-6 v. sijoituksissa 3 % ja 6 v. sijoituksissa 1 %. Sijoitushorisontin olisi siis hyvä olla vähintään 6 v.

Miljoonalla eurolla pääsee mukaan Osuussarjaan B ja viidellä miljoonalla Osuussarjaan C. Näiden sarjojen kulurakenne löytyy lakisääteisistä materiaaleista.

Rahaston riski-tuottoprofiili on 4. Koska rahastolla ei luonnollisesti ole viiden vuoden tuottohistoriaa, on synteettinen riski-tuottoprofiili johdettu rahastoa edustavan mallisalkun kymmenen vuoden vuosituottosarjasta. 

Elite Vuokratuotto -rahaston virallinen rahastoesite, rahaston säännöt ja avaintietoesite ovat saatavilla Eliten toimipisteistä ja osoitteesta www.eliterahastohallinto.fi. Sijoittajan tulee tutustua näihin lakisääteisiin materiaaleihin ennen sijoituspäätöksen tekemistä.

Tämä kirjoitus on luonteeltaan informatiivista, eikä sitä pidä tulkita arvopaperimarkkinalain tarkoittamaksi sijoitussuositukseksi tai sijoituspalveluyrityksistä annetun lain tarkoittamaksi sijoitusneuvonnaksi. 

Taloyhtiön rakentamislainan kilpailutus kannattaa

Lainan marginaali on pankin perimä kate lainasta. Pankki tekee siis sillä oman voittonsa ja samalla varautuu mahdollisiin luottotappioihin. Kilpailutimme vastikään erään taloyhtiön rakentamislainan ja marginaali tipahti 1,85 prosentista 0,7 prosenttiin (Euribor 12 kk*). Vaikka alkuperäinen pankki peri kovan takaisinmaksun kulukorvauksen ja luopumismaksun, pääomavastike tippui melkoisesti.

Esimerkki: 28 m2 yksiön pääomavastike oli aiemmin 313,60 EUR ja kilpailutuksen jälkeen 252,00 EUR. Pääomavastike siis tippui 61,60 EUR/kk. Vuotuinen bruttokassavirta lisääntyy n. 740 EUR/yksiö.

*Euribor tarkoittaa korkoa, jolla pankki saa lainattua rahaa muilta pankeilta omaa luotonantoansa varten. Lainanottajan korko muodostuu siten Euriborista ja marginaalista. Todellinen vuosikorko sisältää viitekoron (Euribor) ja marginaalin lisäksi vielä nostopalkkion ja hoitokulut laina-ajalle jaksotettuna.

Asuntorahastojen plussat ja miinukset

Sijoitusrahasto on arvopapereista koostuva rahasto, jonka omistavat rahastoon sijoittaneet sijoittajat rahasto-osuuksiensa suhteessa. Sijoitusrahaston toimintaa hoitavat rahastoyhtiö ja salkunhoitaja.

Asuntorahastot olivat Finanssivalvonnan aiemman luokituksen mukaan erikoissijoitusrahastoja. Ne poikkeavat sijoitusrahastolain mukaisesta riskin hajauttamisen periaatteesta. Kun tavallisessa sijoitusrahastossa tulee olla vähintään 16 eri sijoituskohdetta, erikoissijoitusrahastossa kohteita voi olla vähemmän. Finanssivalvonta on vahvistanut erikoissijoitusrahastojen säännöt.

Maaliskuussa 2014 astui voimaan laki vaihtoehtoisten sijoitusrahastojen hoitajista, minkä vuoksi Finanssivalvonta ei enää vahvista erikoissijoitusrahastojen sääntöjä. Nämä rahastot kuuluvat jatkossa vaihtoehtorahastojen joukkoon. Vaihtoehtorahastoille on ominaista, että hankitut varat sijoitetaan määritellyn sijoituspolitiikan mukaisesti.

Asuntorahastojen plussat:

+ Mukaan pääsee hyvin pienelläkin pääomalla, parilla sadallakin.

+ Suhteellisen vakaa tuotto.

+ Sijoitustoiminta on ammattimaista.

+ Sijoittajan ei tarvitse tehdä käytännössä mitään.

+ Asuntosalkku on tehokkaasti hajautettu.

+ Massiivista velkavipua käytetään tuottojen kasvattamiseksi.

Asuntorahastojen miinukset:

- Suhteellisen korkeat kulut, koska rahastot veloittavat merkintä- ja lunastuspalkkioita sekä hallinnointipalkkioita.

- Sijoittajan on syytä varmistaa, että rahasto ei "elä" vain arvonnousujen varassa. Vuokraustoiminnan kassavirran tulisi olla posiitivinen.
- Sijoittaja ei välttämättä opi mitään asuntosijoittamisesta, sillä hän voi makoilla päivät pitkät sohvalla katselemassa Salkkareita.

Orava Asuntorahasto on ensimmäinen REIT-muotoinen asuntorahasto EU:ssa ja ainoa REIT pohjoismaissa. REIT on lyhennys sanoista Real Estate Investment Trust. Kyseessä on osakeyhtiömuotoinen kiinteistörahasto, joka on kiinteistörahastolain mukaan listattava pörssiin kolmen vuoden kuluessa toiminnan aloittamisesta. Tällöin puhutaan pörssinoteeratusta rahastosta (Exchange Traded Fund, ETF). Orava Asuntorahaston toimintaa käsiteltiin vastikään kriittisesti YLE:n MOT-ohjelmassa.

Asuntorahastot takovat tuottoa 1) vuokratuotoilla; 2) myytyjen asuntojen myyntivoitoilla; ja 3) laskennallisilla myyntivoitoilla (rakennusliikkeen alennushinta vs. markkinahinta). Näistä viimeksi mainittu on ymmärettävistä syistä aiheuttanut keskustelua muun muassa MOT-ohjelmassa ja Savon Sanomissa. Onko tämä laskennallinen voitto "oikeaa rahaa" vai kirjanpidollista kikkailua? Ainakaan Finanssivalvonta ei ole nähnyt mitään syytä puuttua asiaan. 

Uusien asuntolainojen keskimääräinen marginaali 1,23 prosenttia

Taloussanomat 31.3.2016